The Tides Dubaï Islands

Publié par Naya Real Estate le 30/11/2025

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Le The Tides Dubaï Islands pose une question simple : faut-il acheter sur un quartier qui n’est pas encore Dubai Marina ? En 2026, le prix d’entrée démarre à 2 100 000 AED (environ 493 000 €) pour un pari sur une zone encore en construction.

Sommaire : The Tides Dubaï Islands

The Tides Dubaï Islands : un projet, pas encore un marché établi
Pourquoi pas encore Marina : ce que change la maturité d’un quartier
The Tides Dubaï Islands : combien ça coûte
Le promoteur compte plus que le quartier, même pour The Tides Dubaï Islands
Plan de paiement 50/50 : l’effet de levier avant Marina ou Downtown
Dubaï Islands en 2026 : qui devrait regarder The Tides, et qui devrait attendre
The Tides Dubaï Islands : la sécurité d’un accompagnement francophone

The Tides Dubaï Islands : un projet, pas encore un marché établi

Dubai Islands, ce sont cinq îles artificielles au nord de Dubai, face à Deira. L’accès se fait par ponts, un métro est prévu, des liaisons maritimes sont en discussion.

Le masterplan officiel de la Dubai Land Department annonce 20 km de plages, 7 marinas et 86 hôtels et resorts à terme.

Ce que ces chiffres ne disent pas, c’est quand la densité commerciale de la zone atteindra le niveau nécessaire pour soutenir des loyers comparables à Marina ou Downtown.

Les données DLD via DXB Interact ne publient pas encore de rendement brut consolidé pour Dubai Islands, faute de volume de transactions suffisant sur la période 2025-2026. C’est un signal à prendre en compte, pas une alarme.

À titre de comparaison, Dubai Creek Harbour, autre quartier en développement porté par un masterplan d’ampleur, affiche déjà 25 500 AED/m2 (environ 5 986 €/m2) avec un rendement brut de 5,3% et 1 646 transactions sur un an, selon les données DLD via DXB Interact. C’est le repère le plus proche pour anticiper la trajectoire de Dubai Islands une fois le marché consolidé.

Pourquoi pas encore Marina : ce que change la maturité d’un quartier

Dubai Marina affiche aujourd’hui un prix médian de 20 785 AED/m2 (environ 4 879 €/m2), avec un rendement brut de 5,9% et une hausse de prix de 13% sur un an, selon les données DLD via DXB Interact.

Downtown Dubai atteint 29 967 AED/m2 (environ 7 035 €/m2) pour un rendement brut de 4,9%, avec 2 297 transactions sur la même période, en baisse de 24% sur un an.

Ces deux quartiers ont un historique locatif mesurable depuis plus de dix ans. Dubai Islands n’a pas encore ce recul.

Acheter sur Dubai Islands en 2026, c’est acheter la trajectoire d’un quartier, pas la photographie d’un marché mature.

Palm Jumeirah était un chantier en 2003, une adresse prestige en 2010. Dubai Marina était une zone semi-rurale en 2005, recherchée par les expatriés dix ans plus tard. Ce précédent n’est pas une garantie, c’est un repère.

Palm Jumeirah affiche aujourd’hui un prix médian de 30 204 AED/m2 (environ 7 090 €/m2), pour un rendement brut de 4,4%, le plus bas du marché avec Emaar Beachfront à 4,6%. C’est le prix d’un marché arrivé à maturité : le capital gain a déjà eu lieu, le rendement locatif en porte la trace.

Ce que le masterplan sécurise

Dubai Islands est porté par la Dubai Investment Corporation of Dubai (ICD), pas par un promoteur privé isolé. C’est une infrastructure d’État, avec des engagements hôteliers internationaux déjà contractualisés sur plusieurs îles.

Ce que le masterplan ne garantit pas

Aucune date officielle n’existe pour l’ouverture de l’ensemble des 86 hôtels annoncés. Le rythme de densification commerciale reste la vraie inconnue pour un investisseur qui vise un loyer immédiat.

The Tides Dubaï Islands : combien ça coûte

The Tides est le quatrième projet d’AMIS Development, et le premier sur Dubai Islands. 83 unités, livraison annoncée en avril 2028.

Les typologies vont du 1 chambre avec bureau (75 à 83 m2) à la townhouse 4 chambres sur trois niveaux (331 à 412 m2), en passant par le 2 chambres avec chambre de service (108 à 127 m2) et le 3 chambres (128 à 151 m2).

Prix à partir de 2 100 000 AED (environ 493 000 €) pour l’entrée de gamme.

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Sur 83 unités, les typologies s’étendent du 1 chambre compact à la townhouse familiale, ce qui donne un éventail de tickets d’entrée plutôt qu’un produit unique.

Quartier	Prix médian/m2	Rendement brut	Évolution prix (1 an)
Dubai Marina	20 785 AED (~4 879 €)	5,9%	+13%
Downtown Dubai	29 967 AED (~7 035 €)	4,9%	+4%
Dubai South	12 368 AED (~2 903 €)	8,3%	+18%
JVC	14 435 AED (~3 388 €)	7,3%	+7%
Dubai Creek Harbour	25 500 AED (~5 986 €)	5,3%	+6%
The Tides (Dubai Islands)	données locatives non consolidées	à confirmer	non consolidée

Un atout opérationnel concret : le meublé livré

Toutes les unités de The Tides sont livrées meublées. Sur un marché où la location courte durée pèse réellement dans le rendement, cela évite un budget d’ameublement au handover.

Le promoteur compte plus que le quartier, même pour The Tides Dubaï Islands

Un bel emplacement ne protège pas votre capital si la livraison dérape. Le premier critère en off-plan n’est pas la vue, c’est le track-record du promoteur.

Avec un plan de paiement 50/50, vous versez la moitié du prix avant la clé. Votre capital reste engagé jusqu’en avril 2028, soit plus de 22 mois.

Un retard de 12 mois sur une livraison, c’est 12 mois de rendement locatif qui n’existent pas.

Le track-record de livraison d’AMIS Development sur ses trois projets précédents se vérifie via le registre RERA et le Dubai Land Department. Naya Real Estate, agence immobilière à Dubai, contrôle systématiquement cet historique avant de présenter un projet à ses clients, quel que soit le promoteur.

Cette vérification vaut pour tout promoteur, y compris les acteurs installés depuis longtemps sur le marché : Emaar, par exemple, documente un track-record de livraison dans les délais sur l’ensemble de ses phases, ce qui en fait une référence pour comparer tout nouveau projet. Pour la méthode complète, consultez notre page investir dans l’immobilier à Dubaï.

Plan de paiement 50/50 : l’effet de levier avant Marina ou Downtown

Le réflexe français consiste à payer cash pour ne pas s’endetter. À Dubai, ce réflexe fait perdre du rendement.

Avec un plan 50/50 et 5% à la réservation, un investisseur dispose d’une option sur un bien à 2 800 000 AED (environ 657 000 €) en déboursant environ 140 000 AED (environ 32 900 €) à la signature.

Le levier du promoteur ne coûte rien, et il permet de répartir un capital sur deux biens plutôt que de l’immobiliser sur un seul.

Le retour se calcule sur le capital réellement versé, pas sur la valeur totale du bien. C’est la différence entre un échelonnement promoteur et une dette bancaire classique.

Sur un bien à 2 100 000 AED (environ 493 000 €), l’entrée de gamme de The Tides, les 5% de réservation représentent environ 105 000 AED (environ 24 600 €). Le solde jusqu’à 50% se répartit ensuite sur la période de construction, avant le versement final à la livraison en avril 2028.

Dubaï Islands en 2026 : qui devrait regarder The Tides, et qui devrait attendre

Un investisseur qui cherche un rendement locatif immédiat et documenté a aujourd’hui des options plus mesurables : Dubai South à 8,3% de rendement brut, JVC à 7,3%, selon les données DLD via DXB Interact.

Un investisseur qui vise une plus-value sur un cycle de 5 à 10 ans, avec un prix d’entrée inférieur à la valeur future probable, joue une autre partie.

Les deux logiques existent, elles ne sont pas interchangeables, et confondre les deux fait acheter le mauvais bien au mauvais moment.

The Tides se positionne sur un actif mixte : capital gain potentiel lié à la maturation de la zone, rendement locatif à confirmer une fois le marché de Dubai Islands consolidé.

Dubai South illustre ce que devient une zone en développement une fois la densité atteinte : 693 transactions sur un an malgré un pipeline de 37 020 unités à venir, et un rendement brut déjà établi à 8,3%. C’est l’horizon que Dubai Islands peut viser une fois son propre marché locatif documenté.

Le profil qui a intérêt à attendre

Celui qui a besoin d’un revenu locatif dès 2026 ou 2027 trouve ailleurs des quartiers déjà documentés par la Dubai Land Department, comme projets immobiliers à Dubaï le montrent sur Business Bay ou Dubai Hills Estate.

Business Bay affiche 21 528 AED/m2 (environ 5 054 €/m2) pour un rendement brut de 6,8% et 3 547 transactions sur un an, l’un des marchés les plus actifs de Dubai. Dubai Hills Estate atteint 25 586 AED/m2 (environ 6 006 €/m2) pour un rendement brut de 5,7%, avec un pipeline de 7 940 unités à venir.

Le profil qui a intérêt à regarder The Tides

Celui qui dispose d’un horizon de 5 à 10 ans et vise une entrée de capital sur une zone portée par un masterplan d’État.

The Tides Dubaï Islands : la sécurité d’un accompagnement francophone

La méfiance d’un investisseur européen face à un achat à distance est rationnelle : langue, fiscalité, complexité administrative.

Zéro impôt sur les revenus locatifs, zéro taxe sur les plus-values aux Émirats arabes unis en 2026. Les fonds versés pour The Tides sont déposés sur un compte séquestre contrôlé par le Dubai Land Department, encadré par la RERA.

Un accompagnement qui parle votre langue et vérifie le track-record du promoteur avant la signature, ce n’est pas un confort, c’est ce qui sépare un investissement structuré d’un virement dans le vide.

Pour un bien dépassant le seuil de 2 000 000 AED (environ 469 000 €), un investisseur peut aussi viser le Golden Visa 10 ans par l’immobilier, cumulable sur plusieurs biens pour atteindre ce seuil. The Tides, dont l’entrée de gamme démarre à 2 100 000 AED, s’inscrit directement dans cette fourchette.

Pour comprendre les étapes concrètes d’un achat à distance, voir acheter un appartement à Dubaï.

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Découvrez nos articles et conseils à propos de l’actualité immobilière à Dubaï :

FAQ

1. Quel est le prix d’entrée pour The Tides Dubaï Islands ?

Le prix démarre à 2 100 000 AED (environ 493 000 €) pour un 1 chambre avec bureau de 75 à 83 m2, avec un plan de paiement 50/50 et 5% à la réservation.

2. Pourquoi Dubai Islands n’affiche pas encore de rendement locatif comparable à Marina ?

Les données DLD via DXB Interact ne publient pas de rendement brut consolidé pour Dubai Islands en 2026, faute de volume de transactions suffisant, contrairement à Dubai Marina qui affiche 5,9% de rendement brut sur un historique de plus de dix ans.

3. Le capital versé pour The Tides est-il protégé avant la livraison en 2028 ?

Les fonds sont déposés sur un compte séquestre contrôlé par le Dubai Land Department et encadré par la RERA, un mécanisme standard pour tout achat off-plan aux Émirats arabes unis.

4. The Tides Dubaï Islands permet-il d’obtenir un Golden Visa ?

Le Golden Visa 10 ans par l’immobilier exige un seuil de 2 000 000 AED (environ 469 000 €) de valeur de bien, cumulable sur plusieurs biens : l’entrée de gamme de The Tides à 2 100 000 AED franchit ce seuil avec un seul bien.