Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï

Publié par Naya Real Estate le 10/04/2025

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Les nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï suppriment une contrainte qui bloquait des milliers d’investisseurs francophones depuis des années. Le seuil reste fixé à 2 000 000 AED (environ 469 000 €), mais un bien hypothéqué est désormais accepté, et le cumul de plusieurs biens pour atteindre ce montant est autorisé.

Sommaire : Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï

Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : ce qui change vraiment en 2026
Pourquoi le visa investisseur 2 ans change aussi la donne
Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : pourquoi le quartier compte plus que le visa lui-même
Le promoteur, premier filtre avant de viser le Golden Visa
Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : quelles vérifications avant de signer
L’arbitrage que les nouvelles règles du visa rendent possible
Pour qui ces nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï changent vraiment la stratégie

Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : ce qui change vraiment en 2026

La plupart des investisseurs francophones pensent encore qu’il faut payer cash et posséder un bien unique pour obtenir ce visa. C’est faux depuis 2026.

Un bien hypothéqué est accepté sur présentation d’une lettre de non-objection bancaire indiquant le montant payé et le solde restant.

Le visa reste valable 10 ans et se renouvelle, pour des frais investisseur de 9 884,75 AED (environ 2 320 €) et un délai de traitement de 7 à 10 jours ouvrés auprès du Dubai Land Department.

Le cumul de plusieurs biens, une option sous-exploitée

Vous pouvez additionner la valeur de deux ou trois biens pour atteindre les 2 000 000 AED. Aucun nombre maximal de biens n’est publié par les autorités.

Un bien à 1 200 000 AED (environ 282 000 €) à Jumeirah Village Circle combiné à un second bien de 800 000 AED (environ 188 000 €) à Dubai South atteint le seuil, sans qu’aucun des deux biens ne le franchisse seul.

L’off-plan, éligible dans le texte fédéral

Le ministère de l’Économie inclut l’achat off-plan auprès d’un promoteur agréé dans les biens éligibles. C’est une porte d’entrée que peu de conseillers mentionnent.

Les fonds versés sur ce type d’achat sont déposés sur un compte séquestre contrôlé par le Dubai Land Department, encadré par la RERA, avant tout déblocage au promoteur selon l’avancement des travaux.

Pourquoi le visa investisseur 2 ans change aussi la donne

Le seuil historique de 750 000 AED pour le visa investisseur 2 ans a été supprimé en 2026. Un propriétaire unique d’un bien livré, title deed émis, n’a plus aucun montant minimum à justifier.

En copropriété, le seuil reste fixé à 400 000 AED par personne. C’est la première fois que la résidence par l’immobilier à Dubaï devient accessible sans palier de valeur pour un propriétaire unique.

Ce visa se renouvelle sans durée minimale de séjour imposée, et le sponsorship s’étend au conjoint ainsi qu’aux enfants.

Ce que ça change pour un primo-investisseur

Un studio à Dubai South ou un bien à Jumeirah Village Circle, livré et title deed en main, suffit désormais à ouvrir le droit au visa 2 ans. Le sponsorship du conjoint et des enfants reste possible.

À Dubai South, le prix médian s’établit à 12 368 AED/m2 (environ 2 903 €/m2), ce qui permet d’entrer sur ce marché avec un budget nettement inférieur aux 2 000 000 AED du Golden Visa.

Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : pourquoi le quartier compte plus que le visa lui-même

Obtenir un visa ne garantit pas un bon investissement. Le quartier détermine si votre capital travaille ou dort.

Dubai South affiche une croissance de prix de 18% sur un an et un rendement brut de 8,3%, selon les données DLD via DXB Interact. Downtown Dubai, souvent cité en premier par les investisseurs français, affiche +4% et 4,9% de rendement brut sur la même période.

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Un visa obtenu sur un bien mal positionné immobilise un capital qui aurait pu générer un rendement locatif net réel ailleurs.

Quartier	Prix médian/m2	Évolution prix (1 an)	Rendement brut
Dubai South	12 368 AED (~2 903 €)	+18%	8,3%
Jumeirah Village Circle	14 435 AED (~3 388 €)	+7%	7,3%
Business Bay	21 528 AED (~5 054 €)	+4%	6,8%
Dubai Hills Estate	25 586 AED (~6 006 €)	+6%	5,7%
Downtown Dubai	29 967 AED (~7 035 €)	+4%	4,9%

Capital gain ou rendement locatif, un choix à faire avant d’acheter

Un bien à Palm Jumeirah ou Downtown protège le capital. Un bien à Dubai South ou JVC génère du cash-flow. Mélanger les deux objectifs dans un seul achat produit une déception, pas un échec de marché.

Jumeirah Village Circle enregistre 4 543 transactions sur la période, le volume le plus actif du marché après Business Bay avec 3 547 transactions, un signal de liquidité utile au moment de revendre.

Le promoteur, premier filtre avant de viser le Golden Visa

Un visa lié à un bien off-plan qui prend du retard immobilise votre capital et repousse l’obtention du visa lui-même.

Le track-record de livraison du promoteur se vérifie directement sur le registre de la RERA et auprès du Dubai Land Department, avant toute signature.

Emaar, un historique documenté

Emaar documente une livraison dans les délais sur ses projets majeurs, dont Dubai Hills Estate et Emaar Beachfront. Ce dernier affiche 100% d’unités vendues pour un rendement brut de 4,6%, un profil d’actif de capital plutôt que de cash-flow.

Dubai Hills Estate, également porté par Emaar, affiche un prix médian de 25 586 AED/m2 (environ 6 006 €/m2) et une progression de 6% sur un an, avec 96% d’unités déjà vendues sur un pipeline de 7 940 unités.

Sobha Hartland, le signal d’une demande organique

Sobha Hartland enregistre 99% d’unités déjà vendues et une hausse de transactions de 11% sur la période. C’est le signe d’une demande réelle, pas d’une opération marketing.

Le prix médian y atteint 22 066 AED/m2 (environ 5 180 €/m2), pour un rendement brut de 6,1%, en hausse de 0,2 point sur un an.

Nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï : quelles vérifications avant de signer

Un visa accordé sur un bien mal choisi ne protège rien. La vérification précède toujours la signature.

Vérifiez l’historique RERA du promoteur, le pourcentage déjà vendu du projet, et le montant exact déposé sur le compte séquestre contrôlé par le Dubai Land Department.

Le compte séquestre, votre vraie protection

Les fonds versés sur un achat off-plan sont déposés sur un compte séquestre encadré par la RERA. Le promoteur ne peut pas disposer librement de ces sommes avant l’avancement des travaux.

Le plan de paiement, un levier sous-utilisé par les Français

Le réflexe français est de payer cash pour éviter l’endettement. À Dubaï, le plan de paiement du promoteur permet d’étaler le capital sur deux biens plutôt qu’un seul, sans aucun coût de levier. Pour aller plus loin, consultez notre page investir dans l’immobilier à Dubaï.

L’arbitrage que les nouvelles règles du visa rendent possible

1 000 000 € achète environ 150 m2 à Dubai Hills Estate, contre moins de 70 m2 dans le 15e arrondissement parisien.

Zéro impôt sur les revenus locatifs, zéro taxe sur la plus-value, et désormais un visa accessible sans seuil pour un propriétaire unique.

Dubai Creek Harbour, une alternative proche de Dubai Hills

Dubai Creek Harbour affiche un prix médian de 25 500 AED/m2 (environ 5 986 €/m2), pour un rendement brut de 5,3% et 97% d’unités déjà vendues sur un pipeline de 6 412 unités à venir.

Business Bay, avec un prix médian de 21 528 AED/m2 (environ 5 054 €/m2) et un rendement brut de 6,8%, reste une alternative à considérer pour un investisseur qui vise un équilibre entre capital gain et cash-flow, avec 86% d’unités déjà vendues sur un pipeline de 24 923 unités.

Les frais à intégrer dans le calcul

Les frais de transfert DLD s’élèvent à 4% du prix d’achat. Zéro fiscalité locale ne signifie pas zéro obligation déclarative dans votre pays de résidence.

Pour qui ces nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï changent vraiment la stratégie

Un investisseur qui voulait un visa sans immobiliser 2 000 000 AED en cash a désormais deux portes d’entrée concrètes.

Le visa 2 ans sans seuil pour un propriétaire unique, ou le Golden Visa financé partiellement par hypothèque, changent le calcul pour un primo-acheteur francophone.

Le bon accompagnement fait la différence

Une agence immobilière à Dubai qui connaît votre fiscalité d’origine et vous accompagne jusqu’à la remise des clés et la mise en location sécurise ce parcours administratif. Comparez les options sur notre page acheter un appartement à Dubaï et découvrez les projets immobiliers à Dubaï éligibles.

Le risque n’est pas dans les frais, il est dans le mauvais conseil

Un bien mal choisi pour obtenir un visa coûte des années de rendement et complique la revente. Vérifiez chaque critère sur le registre officiel de la RERA avant de signer.

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Découvrez nos articles et conseils à propos de l’actualité immobilière à Dubaï :

FAQ

1. Quel est le seuil des nouvelles règles du Golden Visa à Dubaï en 2026 ?

Le seuil reste fixé à 2 000 000 AED (environ 469 000 €) de valeur de bien. Un bien hypothéqué est accepté avec une lettre de non-objection bancaire, et le cumul de plusieurs biens pour atteindre ce montant est possible.

2. Le visa investisseur 2 ans nécessite-t-il encore un montant minimum ?

Non. Le seuil historique de 750 000 AED a été supprimé en 2026 pour un propriétaire unique d’un bien livré avec title deed émis. En copropriété, le seuil reste à 400 000 AED par personne.

3. L’achat off-plan est-il éligible au Golden Visa ?

Oui, dans le texte fédéral du ministère de l’Économie, à condition d’acheter auprès d’un promoteur agréé. Les pages du Dubai Land Department et de la GDRFA ne le mentionnent pas explicitement, mieux vaut donc confirmer votre dossier avant achat.

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